العاب اون لاين: العاب بلياردو | العاب سيارات | العاب دراجات | العاب طبخ | العاب تلبيس |العاب بنات |العاب توم وجيري | العاب قص الشعر |
للشكاوي والاستفسار واستعادة الرقم السري لعضوية قديمة مراسلة الإدارة مراسلتنا من هنا |
|
|
|
أدوات الموضوع | تقييم الموضوع | انواع عرض الموضوع |
#11
|
||||
|
||||
توقيع عقود البنية التحتية لإنشاء 25 ألف وحدة سكنية
بحث مجلس إدارة شركة جدة للتنمية والتطوير العمراني نهاية الأسبوع الماضي, مستجدات سير العمل في مشروع الإسكان في شمال جدة والذي يحتوي على 25 ألف وحدة سكنية حيث ناقش المجلس آليات التنفيذ ومراحله إضافة إلى ما تم إنجازه بعد توقيع عقود البنية التحتية والمرافق العامة الخاصة بالمشروع. وناقش المجلس في اجتماعه الرابع والعشرين والذي عقد يوم الأربعاء الماضي برئاسة الدكتور هاني محمد أبوراس أمين محافظة جدة ورئيس مجلس إدارة شركة جدة للتنمية والتطوير العمراني الأعمال القائمة لإنجاز المشاريع التي تعاقدت الشركة على تنفيذها في شرق محافظة جدة ضمن المشاريع العاجلة التي أقرتها اللجنة التنفيذية الفرعية لمعالجة أضرار الأمطار والسيول والتي يرأسها الأمير خالد الفيصل أمير منطقة مكة المكرمة. كما تطرق الاجتماع إلى المخطط العام لمشروع ( وادي العسلا ) في شرق جدة، وهو أحد أكبر المشاريع العمرانية والتنموية التي سيتم تنفيذها بالشراكة مع القطاع الخاص والذي تبلغ مساحته 130 مليون متر مربع منها مليون متر مربع كمساحات خضراء إضافة إلى مرافق عامة ومنتزه بري وحدائق وملاعب مزروعة, أما المساحات الأخرى المتبقية ( 30 مليون متر مربع ) فسيتم تخصيصها لبناء وحدات سكنية ومدارس ومستشفيات ونواد رياضية إضافة إلى جامعات وكليات خاصة وعامة، وقد اعتمد المجلس زيادة المساحة المخصصة لفرع جامعة الملك عبد العزيز في مشروع وادي العسلا في شرق جدة بناء على طلب الجامعة لتصبح المساحة المحددة للجامعة (750 ألف متر مربع ). وقد اعتمد مجلس إدارة شركة جدة للتنمية والتطوير العمراني في نهاية اجتماعه القوائم المالية للشركة عن النصف الأول من عام 2011 م. حضر الاجتماع المهندس عبد الرحمن الدهمش المشرف العام على مكتب وزير الشؤون البلدية والقروية، والدكتور سامي برهمين أمين عام هيئة تطوير مكة المكرمة، والمشاعر المقدسة وعبد العزيز الغامدي مدير إدارة الأملاك في وزارة المالية، والدكتور رياض نجم وكيل وزارة الثقافة والإعلام المساعد للشؤون الهندسية، وحسان عقيل وكيل وزارة التجارة والصناعة، و ممثلو القطاع الخاص إبراهيم العيسي، والمهندس محمد أبوداود وموسي العمران، والدكتور عبد الله تلمساني، كما حضرطارق تلمساني الرئيس التنفيذي للشركة، والمهندس وليد تونسي نائب الرئيس التنفيذي وأمين سر المجلس.
|
#12
|
||||
|
||||
حل جديد لخفض الأسعار.. تحديد نسبة استقطاع في المخططات
تشكو سوق العقار السعودية من قلة الأراضي المعروضة للبيع بأسعار مناسبة، حيث إن الطلب يفوق العرض وذلك لأسباب عديدة . وقد أدى ذلك إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي خاصة في المدن الكبيرة. وقم تم استعراض عدة استراتيجيات لكبح هذا الارتفاع في أسعار الأراضي ومن ذلك ما يُتداول في دهاليز مجلس الشورى بشأن فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن، وتبين تجربة الكويت أن تطبيق أو فرض مثل هذه الرسوم قد أدى إلى انخفاض في أسعار الأراضي بمعدل 10 في المائة، حيث إن فرض الرسوم قد يؤدي إلى انخفاض في أسعار الأراضي من خلال زيادة المعروض منها ، فإننا في هذه المقالة نقترح استراتيجية أخرى قد تساعد إلى حد كبير على زيادة المعروض من الأراضي ، وتتمثل هذه الاستراتيجية في تحديد نسبة الاستقطاع من أراضي المخططات (أي الأراضي البيضاء) لصالح المرافق الحكومية والخدمات التي يحتاج إليها كل مخطط ، وذلك من خلال ربط نسبة الاستقطاع بالفترة الزمنية لبقاء المخطط بدون تطوير . وعادة ما تكون هذه النسبة في المخططات السكنية 33 في المائة من مساحة المخطط. الاستراتيجية تتلخص في إعطاء صاحب المخطط (أي الأراضي البيضاء) نسبة استقطاع مشجعة ( مثلاً 30 في المائة من مساحة المخطط بدلا من 33 في المائة) إذا أنهى تطوير المخطط خلال سنة واحدة ، ونسبة ( 33 في المائة) عند إنهائه التطوير كاملاً خلال سنتين، أي أنه لا يحصل على أي نسبة تشجيعية . أما عند إنهائه التطوير خلال ثلاث سنوات ، فيستقطع منه نسبة (36 في المائة) مثلا ، وهكذا كلما زادت فترة التأخير زادت نسبة الاستقطاع، وبالتالي فهي تمثل علاقة إيجابية بين فترة إنهاء التطوير ونسبة الاستقطاع. أما بالنسبة إلى الفرق في نسبة الاستقطاع في حالة التأخير ، فتحول ملكيتها إلى وزارة الإسكان كغرامة على صاحب المخطط جراء تأخيره في تطوير المخطط (الأراضي البيضاء).على أنه يجب أن يصاحب ذلك: ـ تسريع إجراءات اعتماد المخطط لدى الوزارة أو استحداث مركز موحد لإنهاء جميع الإجراءات خلال فترة وجيزة. ـ سرعة إنجاز إفراغات صكوك قطع الأراضي لدى كتابات العدل للبدء في تداولها أو البناء الفعلي على هذه الاراضي. ـ تسهيل تمويل تطوير المخططات من قبل البنوك التجارية بإيعاز من مؤسسة النقد أو أن تقوم وزارة الإسكان بمنح أصحاب المخططات (الأراضي البيضاء) قروضا ميسرة قصيرة الأجل. أعتقد أن مثل هذه الاستراتيجية ستفيد جميع الأطراف ذات العلاقة ، فمن جهة تمثل حافزا لأصحاب الأراضي من خلال تقليل نسبة الاستقطاع مما سيمنحهم مساحة أكبر للبيع وجني أرباح أكثر ، ومن ناحية أخرى سيخسر أصحاب الأراضي الذين يماطلون في عدم سرعة تطوير الأراضي التي يمتلكونها وستحصل وزارة الإسكان على أراضٍ جديدة من جراء هذه المماطلة ، وهذا يؤدي في المحصلة إلى استفادة المواطن من ذلك الانخفاض في الأسعار نتيجة لزيادة المعروض من الأراضي ، ويجعل من الممكن تملكه لأرض بسعر معقول. د. إبراهيم محمد القحطاني
|
#13
|
||||
|
||||
عقاريون يحذرون من مناطق تجمع المياه شرق المدينة
بريدة: جدل حول وجهة التمدد العمراني تتجاذب قوى العقار في بريدة اتجاه التمدد العمراني، فأمانة منطقة القصيم وجهت العقار نحو شرق المدينة عبر تقديم سلسلة من الخدمات من بينها إنشاء منتزه عملاق، إضافة إلى منح جامعة القصيم موقعا بمساحة كبيرة لإقامة مبنى لكليات البنات، ومخطط للمنح في النقب رغم وقوعها داخل الخرائط المائية، في حين يرى متخصصون أن الحراك الذي أحدثته أمانة القصيم في شرق المدينة كان على حساب التمدد العمراني في الشمال والذي يملك أراضيه عدد من عقاريي المنطقة. "الاقتصادية" جالت في شرق المدينة والتقت عددا من ملاك المكاتب العقارية هناك والذين كشفوا عن نشوء مضاربات حادة على الأراضي بفعل تلك التحركات من قبل الأمانة، مشيرين إلى أن الأسعار ارتفعت في فترة وجيزة بنحو 150 في المائة.خالد الشمري - أحد المتعاملين بالعقار شرق بريدة - قال "إن السعر يراوح بين ٢٥٠ و٣٥٠ ريالا في بعض المواقع، مشيرا إلى وجود تفاوت ملحوظ على أسعار القطع، إضافة إلى نشوء مضاربات على الأراضي رفعت أسعارها بشكل غير منطقي.ويرى الشمري أن الشرق يعد مرادفا للشمال في مناطق متعددة، وربما في مدينة بريدة هو الرديف المثالي للشمال رغم تفاوت السعر بين الشمال والشرق.فيما يرى عقاريون يملكون مواقع في شمال بريدة أن توجيه التنمية للشرق أضر بمخططاتهم ومواقعهم، خصوصا أن الشمال هو التمدد الطبيعي للمدينة. وبين عدد منهم أن أمانة القصيم أوقفت نشوء مخططات جديدة في الشمال وصرفت التنمية تجاه الشرق عبر إقامة عديد من المنشآت بحكم أن الأمانة تمتلك أراضٍ واسعة هناك.من جانبه يرى إبراهيم الربدي رئيس المجلس البلدي سابقا وعضو المجلس البلدي حاليا أن موقع النقب يمر به وادٍ معروف، كما أن المجلس سابقا له حضور فيما يخص توزيع المنح في هذا الموقع.وقال الربدي إن طبغرافية الأرض في الوقت الحالي تعد من أهم المشكلات التي تقف حجر عثرة نحو السكن في هذا الموقع، والبناء في الأودية سيكلف كثيرا، ولنا في كارثة جدة مثال كبير، فلم تنفع المباني والسفلتة مع المطر بل مزيد من الغرق والتدمير.من جانبه يرى عبد الله الرواف أحد العقاريين ومقاول لأمانة منطقة القصيم أن العمل العقاري يتبع التنمية التي تحدثها أمانة القصيم من خلال إقامة عديد من المنشآت التنموية في شرق بريدة.ويرى الرواف أن الشمال يعد الأفضل ومتميز من ناحية الأراضي، بينما الشرق سيكون مرادفا، وعلى الأمانة أن توزع التنمية بشكل متعادل من خلال عديد من النقاط، فسحب المدينة تجاه جهة معينة يضر كثيرا بالتنمية وبالاقتصاد، فهناك رجال أعمال وتجار يعولون على الشمال الكثير، فليس من المنطقي أن نسحب التنمية للشرق وحده.ويضيف الرواف أن الشرق منطقة جيدة، وفتح قنوات فيه سيجعل منه مرادفا للشمال، ولكن يجب حل المشكلات التي تعترض إقامة مشاريع خصوصا مشكلة الأودية.
|
#14
|
||||
|
||||
بدل السكن.. ما بين الحاجة والتكلفة!
لا يزال موضوع ''بدل السكن'' المعروض على مجلس الشورى الموقر مجالاً للحوار والمناقشة في المجالس الخاصة وفي المنتديات العامة على شبكة الإنترنت. هناك من يرى أنه مكلّف، وسيكلف سنوياً مليارات الريالات، ما قد يرهق ميزانية الدولة، خاصة عندما تتعرض لنقص في الإيرادات أو عندما يتعرض النفط لتقلبات أو تغيرات حادة في الأسعار. وهناك فريق آخر يرى بأن إقرار ''بدل السكن'' سيُسهم في رفع أسعار العقارات والإيجار، ما سيضر بالآخرين. هذه وجهات نظر لها ما يبررها، ولكن هناك وجهات نظر أخرى مختلفة. الأغلبية العظمى (84 في المائة) من الذين شاركوا في استفتاء جريدة الاقتصادية الإلكترونية حول هذا الموضوع يؤيدون ''بدل السكن''. لا بد من احترام وجهات النظر المتنوعة والمتعددة، ولكن السؤال المهم الذي يُفترض أن يُطرح قبل مناقشة السلبيات أو التكلفة هو: هل هناك حاجة لبدل السكن أم لا؟ وما إيجابيات منح هذا البدل؟ وفي حالة تأييد صرف البدل، عندئذ يمكن النظر في تحديد مقدار البدل في ضوء الإمكانات المتاحة. كما هو معروف، فإن بعض الجامعات والوزارات والمؤسسات العامة والخاصة توفر ''السكن'' لمنسوبيها كالمؤسسة العامة للتحلية وشركة أرامكو ووزارة الخارجية. وهناك جهات كثيرة تمنح ''بدل السكن'' لمنسوبيها، خاصة من غير المواطنين. لا شك أن الموظف الوافد من خارج المملكة في حاجة ماسة إلى بدل السكن لتسهيل استقراره وتمكينه من العطاء في عمله. ولكن ألا يحتاج الموظف السعودي الجديد الذي قدم للتو من إحدى مدن الحدود الشمالية أو جازان أو القصيم إلى المساعدة في الحصول على سكن مناسب؟! وهل يستطيع موظف جديد لا يتجاوز مرتبه الشهري (3000 ريال) أن يؤمن السكن اللائق له ولأسرته؟! ثم أليست الدولة تسعى جاهدة لتمكين المواطنين من امتلاك مساكن خاصة بهم؟! ألم تقدم الدولة ـــ وفقها الله ـــ دعماً سخياً لصندوق التنمية العقاري ووزارة الإسكان يصل إلى مليارات الريالات من أجل تحقيق هذا الهدف الذي أصبح من أولويات الدولة؟! إن وجود خيارات أمام الموظف أمر إيجابي، لأن بقاء الموظف في سكن جهة التوظيف يؤجل امتلاكه لمسكن خاص، ما يصعب عليه التأقلم في بيئة سكنية جديدة بعد تقاعده، ويضر بالأسرة واستقرارها. وهذا قد يؤثر عليه ـــ سلباً ــــ من الناحية النفسية والاجتماعية في مرحلة ما بعد التقاعد، خاصة إذا علمنا أن هناك نسبة ليس صغيرة من الناس يبلغون سن التقاعد دون امتلاك مسكن خاص. إذا كان الأمر كذلك، فإن الحاجة إلى ''بدل السكن'' موجودة، ومساعدة الموظف ضرورية. فالمسكن من الضروريات الأساسية لبقاء الإنسان ورفاهيته، فهو يحميه من المخاطر، ويسهم في راحته وراحة أسرته واستقرارهم، ويساعده ليكون عضواً فاعلاً ومنتجاً في مجتمعه. ولا تقتصر أهمية السكن على ذلك، بل إن استقرار الأسرة في مسكن مناسب ينعكس على جميع أفراد الأسرة، ويؤثر ـــ إيجابياً ــــ في أداء أدوارهم في المجتمع بفاعلية، ويمتد تأثير السكن إلى صحة أفراد الأسرة وسلامتهم من الإصابة بالأمراض. فلا يستطيع الأطفال النمو بشكل سوي، أو التعلم في الدرجة المطلوبة، ما لم يتوافر لهم الاستقرار في سكن ملائم. ختاماً لا يمكن أن يجادل أحد بعدم أهمية السكن للإنسان، ولا أهمية ''بدل السكن'' لجميع الموظفين بمن فيهم العاملون في منشآت القطاع الخاص، وليس شرطاً أن يكون ثلاثة رواتب، بل يمكن أن يُحدد بسقف معين، حيث لا يقل ـــ على سبيل المثال ــــ عن 15 ألف ريال ولا يتجاوز 50 ألف ريال، مهما ارتفع المرتب الشهري. إن صرف ''بدل السكن'' للموظفين في القطاعين العام والخاص سيسهم في تمكين المواطنين من امتلاك مساكن خاصة بهم، ما يحقق أهداف الدولة من جهة، وطموحات الناس في امتلاك مساكن لهم من جهة أخرى. د. رشود الخريف
|
#15
|
||||
|
||||
سيولة ما بعد الحج لن تنعش البيع والشراء في القطاع
توقع مختصون في القطاع العقاري أن تواصل الوحدات المستأجرة الزيادة لارتفاع الطلب عليها، في حين تسجل أسعار العقار انخفاضا خلال الفترة المقبلة بنحو 20 في المائة. أكد عدد من المتعاملين بالسوق العقارية أن السيولة الموجهة للسوق بعد الحج لن تدعمها بإنعاش حركة البيع والشراء، خاصة بعد انخفاض حجم المبيعات في جدة 30 في المائة، معللين ذلك بارتفاع أسعار العقارات عن القدرة الشرائية للأفراد، متوقعين أن تسجل أسعار العقار انخفاضا خلال الفترة المقبلة بنحو 20 في المائة، بينما ستواصل الوحدات المستأجرة الزيادة لارتفاع الطلب عليها. وأوضح عدد آخر من العقاريين أن المؤشرات التي تحيط بسوق العقار من ضخ سيولة كبيرة للعقار إضافة إلى دخول استثمارات جديدة من مكة المكرمة والمدينة المنورة لصرف التعويضات وبدء الأعمال التطويرية يؤكد دخول استثمارات جديدة لسوق العقار في جدة سيعمل على انتعاش سوق العقار ورفع حجم المبيعات، موضحين أن الركود العقاري في جدة ركود طبيعي مرتبط بموسم الحج. وبين عبد الله الأحمري رئيس مجلس إدارة شركة شهم للاستثمار والتطوير العقاري وكاتب عقاري أن الاستراتيجيات التي اتخذتها الدولة لحل مشكلة الإسكان في المملكة بدأت تظهر بوادرها في السوق العقارية، والآن مع توجهات حكومة خادم الحرمين الشريفين لحل الأزمة نلاحظ استجابة السوق بدخولها فترة ركود مطولة تحسبا لتصحيح الأسعار. وأشار إلى أن فترة الركود ستستمر لما بعد موسم الحج بخلاف السنوات الماضية التي كانت تشهد حركة انتعاش بعد الموسم نظرا لضخ سيولة الحج، وقال: "هذا العام مختلف عن سابقيه فالركود سيواصل مسيرته لما بعد موسم الحج مع دخول العقار فترة تصحيح للأسعار بشكل تدريجي". وأوضح الأحمري أن دخول استثمارات جديدة في السوق لن يعمل على زيادة الأسعار كما يقال، نظرا لأن الأسعار الحالية للعقار تفوق قدرة وإمكانيات المواطنين على الشراء. وأشار الأحمري إلى "أن ضخ الوحدات السكنية للإسكان الميسر إضافة إلى إلغاء شرط تملك الأرض للقرض العقاري وتوجه الحكومة إلى فرض رسوم على الأراضي البيضاء الذي سيرفع حركة البيع والشراء 200 في المائة، وتوافر القطاعات الخدمية بالقرى والمدن الصغيرة، عمل على تفعيل الهجرة العكسية للقرى وفسح مخططات جديدة في المنطقة، وجميعها تعد خطوات أولى للضغط على الأسعار وتصحيحها، وقال: "الركود الذي طال السوق العقارية الآن ما هو إلا بداية لنتائج الحلول التي قدمتها الدولة". وسيكون هناك تصحيح للأسعار خلال السنوات الخمس القادمة لأكثر من 30 في المائة. من جانبة أكد خالد المبيض مدير عام شركة بصمة العقارية أن الركود الذي تمر به السوق العقارية يأتي نتيجة لتفاقم المضاربات العقارية خلال الفترة السابقة والعشوائية لدى بعض المكاتب التي تديرها عمالة عشوائية عملت على رفع الأسعار بغرض تحقيق هوامش ربحية عالية، وأردف: "السوق تمر بمرحلة ترقب للأسعار فهناك سيولة كبيرة تترقب وضع السوق وتوجهاتها، ما أحدث نوعا من الركود في السوق العقارية". وتوقع المبيض أن يستمر الركود العقاري لنهاية العام مع تحقيق نسب تصحيح بسيطة بالأسعار، مستبعدا حدوث انتعاش بعد موسم الحج كما في الأعوام السابقة نظرا لقلة المعروض، يقابلها ارتفاع في الأسعار بما يفوق قدرة الأفراد للشراء. وزاد "الركود العقاري ركود صحي يعيد توجهات السوق للمسار الصحيح، ولكن نخشى أن يتأثر قطاع التطوير في خفض معدلات التطوير والذي سيفاقم أزمة الإسكان". ودعا مدير عام شركة بصمة العقارية إلى الاستفادة من نماذج بعض الدول في حل أزمة الإسكان مثل مصر، التي ضخت للسوق القرى السكنية مكتملة الخدمات خارج المدينة، ما عمل على خفض الأزمة، معتبرا أن القرى السكنية تعد الحل الأمثل لحل أزمة الإسكان خاصة أن المملكة تتميز بالمساحات الكبيرة وحجم القرى السكنية التي تعمل المملكة على ضخها في السوق لا تتوافق مع معدلات الطلب المتزايدة، وفيما يخص فرض الرسوم على الأراضي البيضاء قال: لن يعمل على حل الأزمة الإسكانية بقدر ما تقدمة القرى السكنية من حلول. فيما رأى شهوان الشهوين مالك شركة الشهوين العقارية أن السوق العقارية ستتجاوز فترة الركود بمرحلة انتعاش كبيرة لا ترافقها مرحلة تصحيح، وقال: "الركود أمر طبيعي بعد الإجازة تحسبا لموسم الحج ولكن تصحيح الأسعار توقع غير صائب، فالمؤشرات التي تمر بها السوق العقارية تؤكد انتعاش السوق العقارية". فالركود الحاصل لن يطال بتصحيح للأسعار كما أشير إليه، مستدلا بذلك على ارتفاع الأسعار خلال الشهرين الماضيين، وتعد نسبة الزيادة كبيرة مقارنة بالمدة الزمنية. وأوضح الشهوين أن المؤشرات التي تؤكد انتعاش السوق العقارية يتصدرها توجه رساميل كبيرة من عدة مناطق مثل مكة المكرمة والمدينة المنورة بعد مشاريع توسعة المشاعر المقدسة، إضافة إلى بدء العمل في تطوير المناطق العشوائية في جدة، غير الهجرة المتزايدة من القرى للمدن الرئيسية، وأخيرا ارتفاع الطلب من قبل سكان المنطقة والمستثمرين الأجانب. وحول الأسعار التضخمية في جدة قال: "الأسعار في مدينة جدة ليست تضخمية وتعد أسعارا طبيعية تعكس واقع السوق، فطالما هناك ارتفاع في الطلب ويقابله قلة في المعروض فذلك يضغط على الأسعار، خاصة أن أغلب المخططات التي طرحت أصبح 70 في المائة منها مؤهلة للسكن، ما يدل على ارتفاع الطلب. ولفت إلى أن هناك ارتفاعا غير مبرر للأسعار، ولكن للأراضي غير المخدومة التي عملت المضاربات إلى رفع أسعارها إلى مستويات تضخمية عالية. وأفاد أن إقرار الرهن العقاري هو الحل الوحيد الذي سيعمل على خفض الأسعار وخلق نوع من التوازن بين الطلب والعرض، وذلك لتوافر البديل، وتصبح عملية تنافسية بالأسعار حيث سيصبح هناك اكتفاء ذاتي للوحدات السكنية. وشدد الشهوين على ضرورة إقامة مؤتمرات ومنتديات لكبار العقاريين لطرح توقعاتهم ورؤيتهم المستقبلية للسوق العقارية والاستفادة وتبادل الخبرات، خاصة مع تزايد الاستثمارات المالية الموجهة للسوق.
|
#16
|
||||
|
||||
قال إن العوائد الاقتصادية للمنطقة المحيطة بالحرم وصلت إلى 7 % .. متخصص:
توقعات بانخفاض أسعار الوحدات السكنية في مكة المكرمة 35 % لم يستبعد متخصص في التنمية انخفاض أسعار الوحدات السكنية في مكة المكرمة إلى نحو 35 في المائة خلال 2012، وأوضح لـ ''الاقتصادية'' أن الانخفاض بهذا الشكل بات أمرا متوقعا خاصة مع تغير الثقافات السكنية والتوجه نحو بناء الأحياء السكنية المنتهية بإنتاج الوحدة السكنية بشكل كامل لمصلحة المستهلك وهو الأمر الذي يعد عاملاً مربحاً للطرفين وهما المستهلك النهائي والمطور العقاري. وأشار المهندس إبراهيم البلوشي، الرئيس التنفيذي للعمليات في شركة البلد الأمين، والخبير المتخصص في التنمية في البنك الدولي سابقاً، أن مكة المكرمة باتت تشهد ارتفاعا ملحوظا في اقتصادها العقاري، مما سيجعل نسب الأرباح والعوائد التي أصبحت تشهد ارتفاعا سنوياً ستعود بالنفع والنسب الأفضل ربحياً على الاقتصاد القومي. وأفاد البلوشي، بأن الظروف الاقتصادية في مدينة مكة المكرمة اختلفت تماماً عن السابق، حيث إن العوائد الاقتصادية باتت في المنطقة المركزية المحيطة بالحرم المكي الشريف تصل إلى نحو 5 – 7 في المائة عوضاً عن 3 – 5 في المائة في السابق، وبينما المنطقة الواقعة خارج نطاق الطريق الدائري الثالث باتت تصل إلى نحو عشرة في المائة، وذلك بشكل يتوازن ويتساوى مع المدن الأخرى بخلاف العاصمة المقدسة، مرجعاً أسباب التوقعات إلى ظهور المشاريع الجديدة الحكومية والخاصة التي باتت تنشأ على أرض مكة المكرمة تختلف كثيراً عما كان يحدث في السابق، وكذلك بسبب ارتفاع أعداد المعتمرين والزوار والحجاج القادمين من الخارج. وقال الخبير المتخصص في مجال التنمية في البنك الدولي سابقاً: ''المبالغ الضخمة التي بات المستثمرون يضخونها في السوق العقارية تبشر بالخير، فبخلاف المشاريع الحكومية والمليارات التي باتت الدولة تضخها في مجال المشاريع، هناك مشاريع خاصة أخرى وحكومية سيضخ لها مليارات الريالات مقابل نزع الملكيات''، مؤكداً أن جميع المبالغ وخاصة الحكومية التي ستضخ سيعاد استثمارها داخل المدينة، وهو الأمر الذي سيرفع من حجم اقتصاديات المدينة، وبالتالي الفائدة تعود على الاقتصاد القومي. وأضاف البلوشي: ''المنطقة المركزية مليئة بالفرض ذات الأحجام الكبيرة، وهو التوجه الأول للمستثمرين، ولكننا نلاحظ أن التوجه لمنطقة غرب مكة وتحديداً في منطقة الضاحية الغربية بات ملموساً، وذلك بخلاف الشمال من مكة أو الجنوب والشرق، حيث إن المنطقتين الأخيرتين شهدتا توجهاً مميزاً خلال الفترة الماضية مقارنة بالشمال التي يحكمها البعد عن حد الحرم الذي لا يتجاوز خمسة كيلومترات، ولكن ما تشهده المنطقة الغربية الآن بات مختلفاً، فهناك مجمع الدوائر الحكومية والضاحية السكنية وغيرها، وهو الأمر الذي يجعل أعين المستثمرين تترقب تلك المناطق وفقاً للتوجه والرغبات التي يحتاج إليها قاطنو المنطقة''. وزاد ''أن مشروع بوابة مكة سيشمل عديدا من المشاريع التنموية التي ستشكل حافزاً لدفع المستثمرين إلى غرب مكة المكرمة، حيث إن هناك مشروع الدوائر الحكومية الذي تبلغ مساحته نحو ثلاثة ملايين متر مربع، وكذلك هناك الضاحية الأولى لشركة بوابة مكة التي تصل مساحتها إلى أكثر من مليون متر مربع، وهناك بالإضافة إلى ذلك خريطة المشاريع في المنطقة ذاتها والتي تشكل نهضة تنموية متكاملة''. ولفت إلى أن الإقبال على الاستثمار في مكة المكرمة لم يقتصر على الأفراد بل إن الشركات باتت تقتنص الفرص، حيث من المتوقع أن يرتفع حجم الرساميل المستثمرة في السوق العقارية لنحو 10 – 15 في المائة مقارنة بـ 2011، مبيناً أن الرقم ربما يكون أكبر، نظراً لما تشهده المدينة من مشاريع كبرى سيتم تحديد مواعيد تحديد تنفيذها خلال العام 2012. وأبان البلوشي، أن التوجه السابق كان يشمل تطوير الأراضي كمخططات ثم بيعها، أو المضاربة في الأراضي، أو بناء المساكن الموسمية التي يتم الاستفادة منها في مواسم الحج والعمرة، وهو ما اختلف عليه الأمر خلال 2011، حيث تمت ملاحظة أن التوجه نحو بناء المساكن المستديمة أمراً بات ملموساً، وذلك من خلال بناء الأحياء السكنية المنتهية بتوفير المنتج النهائي للمستهلك، مستدركاً أن شركة البلد الأمين تشجع هذا الأمر، وهي من خلال الإسكان الميسر ''مشروع واحة مكة'' استطاعت تلبية احتياج 12.5 في المائة من المتقدمين للحصول على مساكن اقتصادية تلبي احتياج ذوي الدخل المحدود والمنزوعة عقاراتهم لمصلحة مشاريع التطوير الذين تقدموا عبر الإنترنت على موقع الشركة لامتلاك تلك الوحدات السكنية التي قد لا تتواءم مساحاتها وأحجامها مع ذوي الدخول المتوسطة أو المرتفعة. ويرى البلوشي، أن الثقافة السكنية التي كانت سائدة في السابق وكانت تعتمد على أن المستهلك النهائي هو من يقوم بتطوير المنتج باتت شبه معدومة، حيث لوحظ أن شراء الوحدة السكنية جاهزة أقل بنسب مئوية مناسبة في قيمة السعر لمصلحة المستهلك، وكذلك مربحة للمطور العقاري، إذ إن تلك النسب تصل إلى ما بين 25 و35 في المائة خاصة في مناطق الضواحي.
|
#17
|
||||
|
||||
رئيس اللجنة العقارية في غرفة جدة للاقنصادية :
الركود مؤشر انهيار مقبل للسوق العقارية أشار عبدالله الأحمري رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة إلى أن الركود في عمليات البيع والشراء للأراضي والعقارات والحركة السوقية الضعيفة في المملكة مؤشرات على انهيار سوق العقار، مضيفا "أخشى أن الركود الحالي هو الهدوء قبل العاصفة, ورغم الركود والمؤشرات السلبية نجد من يروج للعقار ويدعي عدم تراجع الأسعار, ويساعدهم اتجاه المواطنين بقوة نحو العقار بسبب فلسفة خاصة مثل العقار الابن البار والعقار يمرض ولا يموت حتى وصلت الأسعار إلى أرقام فلكية ومبالغ فيها". وحذر الأحمري من نتائج الركود على السوق العقارية بشكل عام, مضيفا "صحيح أن هناك حركة سوقية وقتية، ولكنها حركة ضعيفة بشكل عام, ولاحظنا خلال الفترة الماضية القريبة والفترة الحالية تراجعا في عمليات البيع والشراء بشكل عام".وأوضح أن تحركات الدولة تجاه مشاريع الإسكان الميسر وتعهدها بمسكن لكل مواطن سيخفض أسعار العقارات والأراضي في المملكة, ونجد ذلك على أرض الواقع، حيث وضع الأمير خالد الفيصل أمير منطقة مكة المكرمة حجر الأساس لمشروع الإسكان الميسر في محافظة جدة، وبدأت الأعمال في المشروع والعمل في البنية التحتية, كذلك بدأت شركة البلد الأمين في مشاريع الإسكان الميسر, وكذلك شركة جدة لديها العديد من المشاريع, والدولة عملت على عديد من المحاور لتوفير الإسكان للمواطنين, وانعكس ذلك على الحركة العقارية, حيث نجد الركود والترقب للنتائج, التي نتوقع أن تؤثر إيجابا في أسعار الأراضي والعقارات في المملكة.وبين أن حركة البيع والشراء انخفضت بشكل ملحوظ في الربع الرابع من العام الجاري في جميع أرجاء المملكة، مقارنة بالأعوام السابقة, عدا بعض عمليات البيع لمخططات في المنطقة الشرقية في المزادات واستهدفت أسعار تلك المخططات الشريحة المتوسطة, مؤكدا "لن نجد سوقا عقارية في المملكة تقوم على الأسعار الحالية إذا ظهرت مشاريع الإسكان الحكومي".وطالب رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة الجهات الحكومية المعنية بإيصال الخدمات إلى المخططات القيام بأعمالها تنفيذا لقرار مجلس الوزراء القاضي بتشكيل لجنة في وزارة الشؤون البلدية والقروية على مستوى وكيل وزارة تضم الشؤون البلدية والقروية، المالية، الاقتصاد والتخطيط، المياه والكهرباء، النقل، ووزارة الاتصالات وتقنية المعلومات، تكون مهماتها إعداد معايير وأسس لتحديد الأولويات لتطبق بشكل واضح على جميع المخططات لإيصال الخدمات إليها, وإعداد خطة عامة كل خمس سنوات تتضمن التكاليف اللازمة، وأخرى سنوية تتضمن المخططات ذات الأولوية التي تقرر توصيل الخدمات إليها خلال العام المالي التالي بحسب الأولوية، وترفع إلى وزارة المالية لتعتمد، وفق الإمكانات المتاحة وقواعد إعداد الميزانية, كما تضمن قرار مجلس الوزراء قيام وزارة الشؤون البلدية والقروية بحصر المخططات المراد إيصال الخدمات إليها (الطرق والمياه والصرف الصحي والكهرباء والاتصالات) على مستوى مناطق المملكة وعرضها على اللجنة.
|
#18
|
||||
|
||||
انخفاض حاد لحجم التداولات العقارية في 3 مدن سعودية
سجلت التداولات العقارية في ثلاث مدن سعودية هي الرياض والدمام والمدينة المنورة انخفاضا حادا بحسب التقرير الأسبوعي الصادر عن وزارة العدل، وبلغ حجم التداولات نحو ملياري ريال خلال خلال الفترة من السبت الموافق 16/12/1432 هـ إلى الأربعاء 20/12/1432، في حين كان يصل في أسابيع ماضية إلى أكثر من ثلاثة مليارات. وذكر التقرير أن المؤشر العقاري سجل انخفاضاً في كتابة العدل الأولى في الرياض بنسبة 51.84 في المائة بقيمة إجمالية 1603674966 ريالاً، كما سجل انخفاضاً في كتابة العدل الأولى في الدمام بنسبة 31.61 في المائة، وبقيمة إجمالية بلغت 371179837 ريالاً، وأيضا انخفض في كتابة العدل الأولى في المدينة المنورة بنسبة 47.6 في المائة بقيمة إجمالية بلغت 192205478 ريالاً وذلك حسب الجداول اعلاة .
|
#19
|
||||
|
||||
إشغال المكاتب الإدارية يتراجع إلى 74 %
قدرت دراسة ميدانية حديثة تراجع متوسط نسب الإشغال للمكاتب الإدارية في الأبراج المكتبية إلى 74 في المائة في العاصمة الرياض، بعد أن قدرت نسب الإشغال بـ63 في المائة في الأبراج الواقعة في منطقة المعذر، و90 في المائة في منطقة العليا، و86 في المائة في الجهة الشرقية من طريق الملك فهد ''من دوار القاهرة إلى طريق العروبة''، و58 في المائة في الجهة الغربية من طريق الملك فهد ''من دوار القاهرة إلى طريق الإمام سعود''. ورصدت الدراسة التي أعدها مركز الدراسات والبحوث العقارية في شركة بصمة لإدارة العقارات، متوسط القيم التأجيرية للفئة A من المكاتب الإدارية ذات المستوى العالي في التشطيبات والتجهيزات الداخلية والديكور بين 925 و1500 ريال للمتر المربع الواحد، باستثناء برجي المملكة والفيصلية، فيما بلغ متوسط القيم التأجيرية للمستوى B ذات المستوى العادي من التشطيب من المكاتب التأجيرية بين 675 و850 ريالاً للمتر المربع الواحد، باستثناء الشريط المميز في طريق الملك فهد، وهو ما يعني تراجعا في المتوسط العام لأسعار المكاتب التأجيرية عمّا كان عليه في عامي 2009 و2010. وفي منطقة المعذر تراوحت القيم التأجيرية للمكاتب من الفئة A بين 1,000 و1.200 ريال، وبلغت في الفئة B نحو 850 ريالا للمتر المربع الواحد، وفي العليا تراوحت القيم التأجيرية للمكاتب من الفئة A بين 900 و950 ريالا وللفئة B بين 550 و800 ريال للمتر المربع الواحد، وفي الجهة الشرقية من طريق الملك فهد من دوار القاهرة إلى طريق العروبة، تراوحت القيم التأجيرية للمكاتب من الفئة A بين 1,500 و1،800 ريال، وللفئة B بين 850 و1.400 ريال للمتر المربع الواحد، وفي الجهة الغربية المقابلة لها في طريق الملك فهد من دوار القاهرة إلى طريق الإمام سعود تراوحت القيم التأجيرية للمكاتب من الفئة A بين 1,000 و1.300ريال، وللفئة B بين 700 و850 ريال للمتر المربع الواحد، فيما بلغ متوسط نسب الإشغال في الأبراج الواقعة في مناطق متفرقة من الرياض نحو 79 في المائة، وتعكس هذه المناطق المستوى العام للأسعار للمكاتب من الفئة B والتي تراوحت بين 525 و950 ريالا للمتر المربع الواحد. وأوصت الدراسة بأن يعمل المستثمرون على تأمين المساحات النموذجية للمكاتب الإدارية والتي تتراوح بين 150 و375 م2 ، وبأسعار تأجيرية تبلغ في المتوسط 950 ريالا للمتر المربع الواحد للمكاتب من الفئة A و700 ريال للمتر المربع للمكاتب من الفئة B، متوقعة أن تحقق هذه الأسعار نسب إشغال تقدر بـ80 في المائة في المستوى A، و90 في المائة في المستوى B. من جانبه، قال خالد المبيض، الشريك التنفيذي في شركة بصمة لإدارة العقارات: إن الدراسة التي قام بها مركز الدراسات والبحوث العقارية في الشركة، ركزت في الكشف عن القيم التأجيرية للأبراج المكتبية في مدينة الرياض، من خلال مسح ميداني لعينة من الأبراج المكتبية في مدينة الرياض في أهم المناطق الحيوية في مدينة الرياض ''طريق الملك فهد شرقا وغربا - العليا العام - المعذر - الستين - عينات عشوائية من مناطق مختلفة في الرياض''، ومن أجل الحصول متوسط نسب الإشغال وعلى القيم التأجيرية للمكاتب في تلك الأبراج ولزيادة معدل الثقة في النتائج التي توصلنا إليها اعتمدت الدراسة على عينة بحث مكونة من 49 برجا مكتبيا، وقسمت الدراسة المكاتب الإدارية إلى نوعين مكاتب إدارية من الفئة A، وهي المكاتب ذات المستوى العالي في التشطيب والتجهيزات الداخلية والديكور، ومكاتب من الفئة B وهي المكاتب ذات المستوى العادي من التشطيب ودون تجهيزات داخلية وديكور. ولفت المبيض إلى أن شركة بصمة من خلال مركز الدراسات والبحوث العقارية التابع لها تهدف إلى زيادة وعي المواطن بما هو متاح لديها من معلومات حول العقارات الكائنة في جميع أنحاء المملكة بشكل عام، من حيث ما هو معروض حاليا، ومن حيث القيم التأجيرية المتاحة، وقال: ''إن ذلك يأتي إيمانا منها بأن المستثمر العقاري لا بد أن يكون على علم بمستجدات الأمور في يخص مجال العرض والطلب والقيم التأجيرية الممكنة؛ كي يتمكن من دراسة أي مشروع استثماري عقاري ينوي الدخول فيه''.
|
#20
|
||||
|
||||
قدرة ملاك الأراضي على التحايل على فرض الزكاة يجعلها غير مجدية
استقطاع جزء من الأرض كرسوم عند الاحتكار أفضل الحلول للأزمة الإسكانية كثر الحديث وتعددت المقترحات المطالبة بحل مشكلة احتكار الأراضي وبضرورة وضع حد لارتفاع أسعار الأراضي غير المبرر، وتركزت الحلول على اتجاهين، الأول الزكاة على الأرض ووضع تنظيمات لها وجبايتها. والاتجاه الثاني فرض الرسوم على امتلاك الأراضي، والمقصود منه دفع رسوم على تملك الأرض واحتكارها والعامل المشترك بين المطلبين (الحلين) دفع مبالغ نقدية مقابل الاحتكار. سنحاول هنا عرض مقترح آخر أسهل تنفيذا، وقد يخدم ويناسب الغرض أكثر، كما سيظهر عند مقارنته بمقترح فرض الرسوم والزكاة (لا نطالب بإلغاء هذين الحلين، بل نطالب بها أو بحل بديل عنها، كما سيتضح). ونضع هذا المقترح بين يدي الأمير الدكتور منصور بن متعب بن عبد العزيز، وزير الشؤون البلدية والقروية، حيث إن هذا الحل المقترح يندرج بالكامل ضمن تنظيمات الوزارة أولا، وثانيا؛ لثقتنا الكبيرة في حرصه على حل هذه الأزمة أزمة الإسكان وفك احتكار الأراضي. فقد دخلنا في أزمة إسكانية وصلت لمراحل متقدمة من التعقيد، فالاستثمار في العقار فقد معناه وتحول إلى احتكار ومضاربة وفوضى سوقية (كما حدث في سوق الأسهم فتغيرت المسرحية وخشبة المسرح وبقي الممثلون ليلعبوا أدوار البطولة بالمشاركة مع من سبقهم في مسرحية سوق العقار وبخبرات جديدة من سوق الأسهم)، وانعكست نتائج الاستثمار سلبا فأصبح نقمة يجذب مواطنا من تحته إلى خط الفقر ويدفع بالآخر من فوقه بعيدا تحت خط الفقر وانتقلت مصاريف ضروريات الطبقة المتوسطة إلى أرباح في أيدي المحتكر تحت مسمى أرباح سوق العقار. والسؤال الكبير: إلى متى ستقف الدولة تراقب ولا تتدخل وكأن الأمر لا يعنيها؟ والجواب الطبيعي المتوقع أنها ستتدخل قريبا وخلال أشهر قلائل لتضع حدا لما يحدث، فلم يعد الأمر تجارة أو سلعة أو استثمارا، بل صار الأمن والأمان في السكن والإسكان. وليس منا ببعيد ما حدث في سنوات سابقة عندما اتخذت الدولة قرارا شجاعا بإلغاء حرية تأجير العقار حلا لأزمة السكن، وأصدرت وقتها وللمصلحة العامة أنظمة خاصة تناسب تلك الظروف. ومن الأسهل عليها اتخاذ قرار مناسب مشابه على الأراضي واحتكارها عندما ترى ذلك ضروريا، ولا تخفى ضرورة اتخاذ ذلك القرار الآن. الزكاة ورسوم أو ضريبة الأرض فيما يلي نعرض ما يمكن أن يواجه مقترح الزكاة ومقترح فرض الرسوم من تلاعب يفقدهما الهدف من تطبيقهما ومن صعوبات قد تقف عائقا لتطبيقهما وتأخر تنفيذهما، ويتضح لاحقا من هذا العرض أن الحل المقترح يتفادى هذه النقاط. فمجتمع سوق العقار الرافض تماما لفكرة دفع أي مبالغ مالية مقابل ملكية الأرض يقف بكل ما يملكه من تأثير كبير على اتخاذ القرار في وجه أي مقترح في هذا المنحى، بل وحتى الزكاة فيها أكثر من رأي عندهم مع أن البعض يدفع الزكاة بطريقته الخاصة والبعض الآخر يجد المخرج المناسب للتهرب من الدفع بالتدوير قبل الحول وأساليب أخرى لا علم لنا بها. ويعتقد الكثير أن فرض رسوم على امتلاك الأراضي وجباية الزكاة بصفة رسمية ومتابعة ذلك من جهة معينة يعد مؤثرا مهما لحل مشكلة احتكار الأراضي، ولكن تطبيق نظام فرض الرسوم أو جباية الزكاة على الأراضي يحتاج إلى وضع نظام شامل متكامل؛ حتى يتحقق الغرض منه وقد يحتاج إلى سنوات في ظل البيروقراطية وتداخل الصلاحيات بين الوزارات وتعارض القرار مع مصلحة أصحاب الرأي والمستشارين. إضافة إلى ذلك هناك العديد من الصعوبات المباشرة مثل غياب الأدوات والآلية التي يتم بناءً عليها احتساب المبالغ المطلوب دفعها. والمهم من هذا كله الأمور الشرعية والنظامية والتي قد تكون أكبر عائق يقف في وجه تنفيذ تنظيمات بخصوص الزكاة والرسوم على تجارة الأراضي. وهناك العديد من الأمور الأخرى المتعلقة بصعوبة التنفيذ، ونورد أهمها مدمجة هنا: تحديد مقدار الرسوم أو الزكاة هل تحسب بناءً على سعر الأرض الحالي أو سعر الشراء أو مقدار الزيادة في السعر أو تقديرات واعتبارات أخرى.. وهل هذا السعر ثابت أم متغير، وفي أي شهر يتم التقدير وغيرها وغيرها، ومع أن جزءا من هذه أمور شرعية (الزكاة) تحددها جهات الاختصاص، إلا أننا أوردناها هنا لنبين صعوبة تحديد مبلغ الزكاة أو الرسوم وهل للمساحة أي اعتبارات أخرى. وقت الدفع سنوي أم فصلي وكيفية احتساب المدة وتنظيم عملية الدفع لا توجد طريقة سهلة لمعرفة من يملك الأرض إن كانت مسجلة في السجل العقاري، ومن الصعب التعرف على المالك الحالي للأرض ومدة امتلاكه للأرض وكيفية الوصول إليه. هناك صكوك مخبأة وغير مسجلة ولا يعلم بها إلا عدد محدود من الأشخاص تنتظر مشروع طريق أو مشروع حكومي إسكان أو توزيع منح لترى عندها هذه الصكوك النور وتظهر عندها للاستفادة من اقتراب الخدمات أو المشاريع إليها، أو لتكون ورقة مفاوضة رابحة وإلا فإنها حجر عثرة في سبيل إيقاف وتعثر المشاريع، ومشاريع السيول والطرق خير دليل على ذلك. ومثل هذه الحالات وهي الأكبر مساحة لن تتأثر بالزكاة أو فرض الرسوم؛ لأنها في عالم المجهول ولا يمكن اعتبارها عامل ضغط على سوق العقار لإعادة الأسعار إلى وضعها الطبيعي. حالات التهرب أو رفض الدفع أو عدم القدرة على الدفع وكيفية التعامل معها. إضافة إلى الطرق التي يتم اكتشافها مستقبلا للتلاعب والتحايل المتوقع. الحل المقترح يندرج هذا الحل بالكامل ضمن تنظيمات وزارة الشؤون البلدية، حيث إن الوزارة ممثلة في الأمانات والبلديات تفرض شروطا تنظيمية للمخططات عبارة عن مساحات تخصص منها نسبة الشوارع والارتدادات والمواقف والأسواق التجارية ومساحات أخرى أساسية للمساجد والمدارس والحدائق وتحديد مواقعها داخل حدود الأرض (المخططات). كما أن هناك اختزال مساحة من قطع الأرض الركنية (الصغيرة جدا) لصالح الطريق أو مساحات لجهات معينة أخرى، محطات الكهرباء لشركة الكهرباء مثلا، وكل هذه المساحات تنظيمية دون أي تعويضات. وهذا هو مفتاح الحل المقترح، وهو: تخصيص مساحة تنظيمية لصالح وزارة الشؤون البلدية وتقدر بنسبة 1 في المائة شهريا من مساحة الأرض كمساحة تنظيمية (1 في المائة لكل شهر احتكار)، وذلك إذا كانت مساحة الأرض أكبر من عشرة آلاف متر مربع. ومساحة تنظيمية أخرى 1 في المائة لأي عملية بيع تتم. الأرض الكبيرة التي تزيد مساحتها على 50 ألف متر مربع (يخصص 10 في المائة كمساحة تنظيمية مع بداية تطبيق النظام، إضافة إلى الواحد بالمائة 1 في المائة شهريا، و1 في المائة مقابل كل عملية بيع). تفاصيل الحل المقترح كيفية التطبيق يطبق هذا التنظيم بتحديد مساحة من الأرض، وهذه المساحة ستكون في مجملها قطع أراض تمثل احتياطيا كبيرا ومهما جدا، ملكا للدولة ممثلة في وزارة الشؤون البلدية توفر لخدمة مشاريع الإسكان أو أي مشاريع أخرى. لأول وهلة تبدو عملية التطبيق على أرض الواقع صعبة أو مستحلية، ولكنها أسهل مما نعتقد؛ وذلك لأن التنفيذ لا يتطلب البحث عن أصحاب الأراضي ومالكيها لمطالبتهم بدفع ما عليهم من مستحقات، وإنما تتم هذه العملية فقط عند نقل ملكية الأرض عند المبايعة في كتابة العدل، وذلك بكتابة المساحة المخصصة لوزارة الشؤون البلدية للإسكان الجديدة للأرض عند المبايعة وإصدار الصك الجديد باسم آخر مالك للأرض وبالمساحة الجديدة بعد تحديد المساحة التنظيمية الخاصة بالإسكان (مساحة فقط دون تحديد للموقع على الطبيعة) وتزويد الأمانة بصورة من الصك الجديد. وسيتم تسجيل الأرض في سجل الأمانة إذا لم تكن مسجلة أصلا، أو التنويه بالمساحة التنظيمية إذا كانت الأرض مسجلة، وحتى إذا لم تتم هذه العملية فإنها لا تؤثر على الحل كما سيتضح. وتبدأ وزارة الشؤون البلدية والقروية بناء قاعدة بيانات بسيطة وسريعة (بالأراضي المسجلة) وتحتوي على جميع البيانات عن هذه الأراضي التنظيمية موقعا ومساحة وتحديد المناسبة منها لمشاريع الإسكان. وبناءً على التنظيمات تستطيع الوزارة معرفة جميع الأراضي المخصصة لها موقعا ومساحة، وهي قابلة للزيادة شهريا بمساحة تساوي 12 في المائة سنويا من مساحة الأرض المذكورة في الصك طبقا لهذا التنظيم. نورد الحالات التالية للتوضيح الحالة الأولى: مساحة الأرض أقل من أو تساوي 50 ألف متر مربع، وعلى فرض أن المساحة 50 ألف متر مربع، وتمت عملية البيع (1 في المائة مساحة تنظيمية نتيجة البيع) بعد تسعة أشهر من تطبيق النظام (9 في المائة مساحة تنظيمية) واستفاد المالك الجديد من الأرض وأقام عليها مشروعا، فإن المساحة التنظيمية خمسة آلاف متر مربع، والمساحة للمالك الجديد لإقامة مشروع 45 ألف متر مربع. وإذا لم يستفد المالك الجديد من الأرض ولم يستغلها لمشروع، بمعنى إذا احتكرها للاستثمار، فإنه ينطبق عليه التنظيمات السابقة، وبالطبع هناك مساحة تنظيمية أخرى 1 في المائة شهريا مدة الاحتفاظ بالأرض، إضافة إلى 1 في المائة عند البيع وهكذا. الحالة الثانية: لو فرضنا أرضا مساحتها مليون متر (10 في المائة تنظيمية نظير المساحة) وبيعت (1 في المائة نظير عملية البيع) بعد أربعة أشهر (4 في المائة نظير مدة الاحتكار) من صدور النظام فستكون المساحة المتاحة للمالك الجديد هي 850 ألف متر مربع، حيث تم تخصيص المساحة التنظيمية (15 في المائة) والبالغة 150 ألف متر مربع) لمشاريع الدولة ومنها الإسكان. مثال آخر أرض 90 ألف متر مربع وبيعت بعد شهرين تنقل ملكيتها للمالك الأخير بعد تخصيص واختزال مساحة 11.700 متر مربع تنظيمية للإسكان ما يساوي 13 في المائة من مساحة الأرض في هذه الحالة. تفاصيل عن التنظيم المقترح تحديد موقع المساحة التنظيمية الخاصة بالإسكان ومقدارها عند تقديم صك الأرض للحصول على رخصة مشروع أو استخراج كروكي يصدر حسب التنظيم الجديد. يطلب تسجيل الصكوك غير المسجلة، مع أن غالبية الصكوك مسجلة في السجل العقاري بناء قاعدة بيانات مبنية من معلومات السجلات بالأمانات والبلديات عن الأراضي التي ينطبق عليها التنظيم. لا ينطبق التنظيم على أراضي المشاريع الحاصلة على تصاريح حاليا إلا في حالة البيع أو طلب التجديد قبل البدء في التنفيذ أو إلغاء المشروع. كيف تحصل الوزارة على المساحات التنظيمية من الأراضي إن لم تتم عملية بيع أو طلب تصريح؟ في هذه الحالة وعند الحاجة إلى الأراضي تقوم الوزارة (بالرجوع إلى قاعدة البيانات) بالمطالبة بهذه المساحات التنظيمية وتحديد مواقعها داخل الأراضي ويتم احتساب مساحتها بناءً على مدة الاحتكار وفقا للتنظيم، وهناك مساحات مستقبلية سيتم احتسابها إذا بقيت الأرض محتكرة وغير مستفاد، ومنها مدد أخرى. التحايل على هذا المقترح السؤال الذي يطرحه نفسه هل بالإمكان التحايل والتلاعب والتهرب بسهولة من تطبيق هذا الحل، وبالتالي ينتج عدم جدوى تنفيذه لمعرفة ذلك نورد بعض أمثلة لتوضيح أن التلاعب (على الأقل مع هذه الحالات) لا يفيد مع هذا الحل: الاحتفاظ بالأرض لعدة سنوات ثم بيعها يعتبر وسيلة غير مجدية، فعلى فرض أنه احتفظ بالأرض لمدة سنتين بعد صدور التنظيم وتطبيقه فمعنى ذلك أن 35 في المائة (إذا كانت المساحة أكبر من 50 ألف متر مربع) أو 25 في المائة من مساحة الأرض أصبحت من الأراضي التنظيمية المخصصة للإسكان (أو أملاك دولة) لتنفيذ المشاريع عليها أو ما يساوي 350 ألف متر مربع إذا كانت مساحة الأرض مليون متر مربع. تقديم طلبات على مشروعات قد تكون وهمية مدارس، معاهد، مستشفيات، هذه لن تفيد؛ لأن هذه المشروعات تحتاج إلى تصاريح خاصة بشروط ومدة محددة للتنفيذ، ومن السهولة اكتشاف التحايل عند إصدار تصاريح البناء، وعند بيع الأرض ولم ينفذ المشروع ستعامل وفقا للتنظيم الجديد. تقديم طلب لتطوير الأرض وبيعها مخططا يدخل هذا ضمن التنظيم 10 في المائة للإسكان، إضافة إلى مساحة تنظيمية أخرى نتيجة التأخير، إن حصل تأخير، عن المدة المحددة لمشروع تطوير الأرض. إضافة إلى اشتراط على المطور عدم بيع أكثر من قطعة واحدة للشخص الواحد، وعرض، بلا استثناء، جميع القطع للبيع. بعض إيجابيات هذا الحل المقترح لا نحتاج إلى معرفة سعر الأرض أو تقدير سعر المتر (لا نحتاج إلى نظام للتثمين)، بمعنى سهولة التطبيق مقارنة بفرض الرسوم أو جمع أو جباية الزكاة لا يتطلب هذا المقترح دفع أي مبالغ مالية وبالتالي لا يوجد أي فرصة للتبرير والاحتجاج أو التعذر بعدم توافر السيولة لدفع مبالغ الرسوم أو الزكاة. أي عملية بيع ينتج منها مساحة تنظيمية 1 في المائة للإسكان ستوقف عملية التدوير (أو على الأقل تساعد على جعلها محدودة) وإعادة البيع لرفع الأسعار وإيهام السوق بحجم حركة البيع ورفع السعر. يساعد على وقف عملية المضاربة ولو أنها محدودة في هذا المستوى فهذا التنظيم للمساحات الكبيرة. توفير مساحات كبيرة من الأراضي وفي جميع أرجاء المملكة بلا استثناء وتعد مواقع مناسبة للمباني الحكومية ومشاريع الخدمات والمرافق. لا يتأثر المواطن سلبا بهذه التنظيمات؛ فهي لا تشمل الأراضي الصغيرة والتي عادة يمتلكها المواطن العادي، بصرف النظر عن تجار الأراضي ممن يمتلك أعدادا كبيرة من الأراضي صغيرة المساحة (مستقبلا يمكن تنظيم ذلك). نتائج ومخرجات لو فرضنا أن هناك أراضي محتكرة غير مستفاد منها بمساحات مختلفة ومواقع متفرقة في 100 مدينة، ولو فرضنا أن متوسط هذه المساحات 25 كيلو مترا مربعا فقط (ما يساوي أرضا مربعة طولها خمسة كيلو مترات) في عدد 100 مدينة من مدن المملكة البالغة أكثر من 200 مدينة، فإن إجمالي هذه المساحات يبلغ على الأقل 2500 كيلو متر مربع. وهذه المساحة توفر للإسكان، حسب التنظيم مساحة أكبر من 300 كيلو متر مربع سنويا ما يكفي لبناء مليون ونصف وحدة سكنية موزعة على المدن وما جاورها (وتمت عملية الاستنتاج وفقا لمعايير وزارة الإسكان خمسة آلاف وحدة سكنية لكل كيلو متر مربع واحد)، ولو نفترض أن هذه التنظيمات سيتم تطبيقها بنجاح لسنة واحدة فقط أو أقل بقليل فإنها تتوافر للإسكان مساحات تكفي لبناء أكثر من 150 ألف وحدة سكنية سنويا ولمدة عشرة سنوات لتكمل الاستراتيجية العامة للإسكان. تحليل الفرضيات والنتائج والمخرجات دراسة الحل مبني على فرضية وجود ما مجموعه 2500 كيلو متر مربع من أراضٍ محتكرة موزعة على مساحة المملكة والتي بها أكثر من 200 مدينة، وهذه الفرضية متواضعة بكل المقاييس، كما أن هناك تناسبا طرديا بين كبر المساحة التي يمكن توافرها في مدينة معينة وعدد الوحدات السكنية المطلوبة لتلك المدينة. في الوقت نفسه نجد أن هذه التجربة أو هذا الحل المقترح يكفي لنجاحه (بحول الله) الحصول على 30 كيلو مترا مربعا ما يساوي 10 في المائة فقط من إجمالي المساحة التنظيمية التي تتوافر سنويا والبالغة 300 كيلو متر والمستنتجة من الفرضية السابقة 2500 كيلومتر، علما بأن وحدها العاصمة الرياض يوجد بها أراضٍ بيضاء داخل النطاق العمراني أكبر من هذه الفرضية، وهذه مؤشرات نجاح (للحل) عالية جدا بكل المعايير. نظرة مثيرة للجدل يعتقد البعض أن فرض الرسوم أو الضرائب أو الزكاة لن تؤدي إلى خفض الأسعار، بل ستزيد من سعر متر الأرض ويتحملها المواطن المستفيد الأخير (ووجهة نظر أخرى تفترض أن الزكاة يدفعها الملاك وبالتالي جبايتها من جهة رسمية لن تؤثر في خفض الأسعار)، وإننا مع من الرأي الذي يؤيد الرسوم والزكاة وأن هذه المبالغ المدفوعة ليس لها تأثير على زيادة الأسعار، بل ستؤدي إلى خفض الأسعار، (وممن ناقش هذه النقطة منطقيا وبعمق معرفي عصام الزامل واستنتج أن فرض الزكاة أو الرسوم لن يؤدي إلى زيادة الأسعار)، والحل المقترح هنا بتخصيص نسبة من المساحة الكلية للأرض سينهي هذا الجدل (ظاهريا على الأقل)، فالسعر الإجمالي للأرض لن تطرأ عليه أي زيادة وليست هناك أي مبالغ مدفوعة تستخدم كمبرر وعذر واهٍ لمصاريف وتكلفة إضافية لرفع السعر مع أن المساحة اختزلت (بصرف النظر عن مناقشة ما قد يطرأ على الأسعار من زيادة أو نقصان لأسباب أخرى). ولو حافظت الأرض على سعرها الافتراضي (سعر العرض) لترتب عليه طلب زيادة في سعر المتر نتيجة لنقص مساحة الأرض، ويقابل ذلك تردد الراغب في الشراء، هل يدفع المبلغ المطلوب والمحدد من المالك (سابقا) ثمنا للأرض وكمية أمتار أقل؟.. طبعا لا، ويبدو هذا السيناريو وينعكس على صورة انخفاض في الأسعار. وكيف يتعامل من أراد الشراء مع هذا الوضع وهو يعلم أنه إذا اشترى الأرض فإنها تنطبق عليها التنظيمات الجديدة وكل شهر يحتفظ بها ستكون هناك مساحات تنظيمية 1 في المائة مستقطعة للإسكان. وهكذا تنتهي عملية الشراء لمجرد امتلاك الأرض وكذلك الشراء لاحتكار الأرض أو الاحتفاظ بها لعدة سنوات والمساهمة بطريقة مباشرة أو غير مباشرة في رفع أسعار العقار. الخلاصة يركز الحل المقترح على كيفية توفير أراضٍ لحل مشكلة احتكار الأراضي، ونظريا هذا هو المطلوب. التنظيم لا يشمل الأرضي الصغيرة التي يملكها المواطن العادي لغرض البناء والسكن أو استثمارا بسيطا وحدات سكنية تأجيرا أو بيعا. يساعد هذا الحل على فك احتكار الأراضي الذي يعانيه المواطن؛ فالمساحة التنظيمية التي ستخصص للدولة تجعل الاحتفاظ بالأرض غير مربح وكلما طالت مدة الاحتكار كبرت المساحة التنظيمية وتتحول عملية الاحتكار إلى منافسة بين تجار العقار، والخاسر هو من يحتفظ بالأرض أو يشتريها بغرض تحقيق أرباح مقابل الاحتفاظ بها (احتكارها) مدة معينة دون أي مجهود. الحد من ارتفاع أسعار الأراضي، فعلى الرغم من أن سوق العقار تعاني حاليا ركودا في حركة البيع وثباتا، بل انخفاضا لا يعترف به تجار العقار، إلا أن هذا الحل سيضع حدا لزيادة الأسعار، بل سيعيد الأسعار إلى وضعها الطبيعي كما سبقت المناقشة. هل ستتجه السيولة إلى قطع الأراضي الصغيرة؛ مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار؟ الجواب لا، ويمكن مناقشة ذلك مستقبلا بالتفصيل. المكسب الحقيقي هو توفير أراضٍ للدولة وبمساحات متنوعة صغيرة جدا مئات الأمتار المربعة، وكبيرة جدا تصل إلى مئات الآلاف من الأمتار وفي مواقع عديدة وبصفة دورية تتزايد مساحة وعددا سنويا بل شهريا مما يفتح المجال أمام مشاريع متنوعة يطول الكلام في ايجابياتها. النسبة المقترحة للتنظيم 1 في المائة شهريا تعتبر نسبة معقولة جدا، خاصة أنها تركز على المساحات الكبيرة، ومن الأفضل زيادة هذه النسبة. يغلب على هذا الحل سهولة وبساطة التطبيق ومرونة التنفيذ، في الوقت نفسه لا يطالب ملاك الأراضي بدفع أي مبالغ نقدية، هذا ما يجعله مناسبا للوضع الراهن للعقار.
|
مواقع النشر (المفضلة) |
الذين يشاهدون محتوى الموضوع الآن : 1 ( الأعضاء 0 والزوار 1) | |
|
|
راديو قصيمي نت | مطبخ قصيمي نت | قصص قصيمي نت | العاب قصيمي نت |